Mit einem Forward Darlehen können Eigenheimbesitzer sich die aktuell günstigen Zinsen für die Zukunft sichern. Dabei lassen sich die Konditionen für bis zu fünf Jahre festschreiben. Richtig eingesetzt, bietet das Forward Darlehen ein hohes Sparpotenzial bei der Immobilienfinanzierung.
Inhaltsverzeichnis
Wie funktioniert das Forward Darlehen?
Das Forward Darlehen wird ausschließlich als Anschlussfinanzierung genutzt. Es handelt sich dabei um ein klassisches Annuitätendarlehen mit festgeschriebenem Zins und einer gleichbleibenden monatlichen Rate. Wie lange der Zinssatz festgeschrieben wird, kann beim Abschluss individuell vereinbart werden. Das Besondere daran ist, dass ein Forward Darlehen bereits vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung abgeschlossen wird. Und zwar bis zu 60 Monate im Voraus.
Während dieser Vorlaufzeit werden keine Raten fällig. Die Auszahlung erfolgt erst, wenn die Sollzinsbindung des aktuellen Darlehens ausläuft. Die Baufinanzierung wird abgelöst und die Restschuld weiterfinanziert. Unterschieden wird dabei zwischen einem echten und unechten Forward Darlehen. Bei der echten Variante starte die Zinsbindung erst mit der Auszahlung. Die unechte sieht dagegen eine sofortige Zinsfestlegung vor. Dadurch verkürzt sich die Zeit der „echten“ Zinsfestschreibung um die Forward-Periode.
Vor- und Nachteile dieses Zinsderivats
Vor dem Abschluss eines Forward Darlehens sollten die Vor- und Nachteile genau abgewogen werden. Letztendlich handelt es sich hierbei um nichts anderes als eine Zinswette mit entsprechendem Risiko, falls die Kalkulation nicht aufgeht.
Vorteile eines Forward Darlehens:
- Das Risiko steigender Zinsen wird ausgeschlossen
- Weitreichende Planungssicherheit über die aktuelle Zinsbindung hinaus
- Aktueller Niedrigzins lässt sich ohne Vorfälligkeitsentschädigung sichern
Doch wie bei den meisten Dingen bestehen neben den Vorteilen auch einige Nachteile. So gibt es die Zinssicherheit nicht umsonst. Die Banken lassen sich dies mit einem Aufschlag auf den Zinssatz bezahlen. Zudem legt sich der Kreditnehmer bereits frühzeitig auf einen Anbieter und einen Zinssatz fest. Sollten die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sein, muss das Darlehen dennoch abgenommen werden.
Was kostet das Forward Darlehen?
Wie beim klassischen Annuitätendarlehen fallen auch beim Forward Darlehen Zinsen aus. Dazu wird bei Letzterem noch ein Zinsaufschlag berechnet. Dessen Höhe richtet sich nach der Wartezeit zwischen Abschluss und Auszahlung des Darlehens. Je früher der Kredit abgeschlossen hat, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus. Pro Forward-Periode müssen Kreditnehmer mit einem Aufschlag zwischen 0,01 und 0,03 Prozent rechnen. Untersuchen zeigen, dass bei einer dreijährigen Vorlaufzeit im Durchschnitt 0,58 Prozentpunkte anfallen. Damit ist das Forward Darlehen im Schnitt 0,58 Prozent teurer als ein sofort genutztes Annuitätendarlehen. Sollte der Zinssatz nach der Auszahlung ansteigen, amortisieren sich die Mehrkosten wieder.
Wie kann ich meine Baufinanzierung kündigen, um ein Forward Darlehen abzuschließen?
Wurde eine Baufinanzierung zu ungünstigen Konditionen abgeschlossen, beispielsweise weil vor dem Abschluss ein Baufinanzierungsvergleich durchgeführt wurde, besteht vielfach der Wunsch, diese zu kündigen und durch ein günstigeres Darlehen zu ersetzen. In der Praxis ist dies in den seltensten Fällen möglich. So muss die Bank einer vorzeitigen Vertragsauflösung nur bei einem Hausverkauf zustimmen. Und selbst dann kann sie noch besondere Anforderungen stellen. Zudem wird bei einer früheren Ablösung Kredit eine Vorfälligkeitsentscheidung fällig.
Besondere Bedingungen gelten, wenn der Darlehensvertrag bereits seit mindestens 10 Jahren läuft. In diesem Fall besteht ein Sonderkündigungsrecht. Der Vertrag kann ohne Angaben von Gründen vorzeitig gekündigt werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank nicht berechnen.
Vorsicht: Das Darlehen ist verbindlich
Der Abschluss eines Forward Darlehens will wohl überlegt sein. Der Kreditnehmer verpflichtet sich mit seiner Unterschrift das Darlehen zum vereinbarten Zeitpunkt abzunehmen. Dies gilt dann, wenn der Zinssatz zwischenzeitlich gesunken ist. Bei einer Verweigerung darf die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung berechnen. Diese ist in der Regel so hoch, dass sich die Kündigung nicht lohnt. Es ist deshalb ratsam, sich vorab umfassend beraten zu lassen.
Der richtige Zeitpunkt ist entscheidend
Das entscheidende Kriterium beim Abschluss eines Forward Darlehens ist der richtige Zeitpunkt. Ist innerhalb der nächsten fünf Jahre mit einem stark steigenden Zinsniveau zu rechnen, kann sich der frühzeitige Abschluss lohnen. Steigen die Zinsen nur moderat, ist es dagegen sinnvoll, noch etwas zu warten. Selbst Experten können die Zinsentwicklung über einen so langen Zeitraum nur schwierig voraussagen. Zudem sparen Kreditnehmer Geld, wenn das Darlehen erst später abgeschlossen wird. Baufinanzierer sollten sich in jedem rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung mit der Entwicklung des Zinsniveaus beschäftigen und den Verlauf genau im Auge behalten.